Masz słup na działce? Sprawdź, jakie roszczenia przysługują z tytułu służebności przesyłu

Na wielu nieruchomościach w Polsce znajdują się słupy, linie wysokiego napięcia, gazociągi, wodociągi czy inne urządzenia przesyłowe. Często zostały one wybudowane jeszcze w czasach PRL, bez zawarcia umowy z właścicielem gruntu. Wielu właścicieli nieruchomości do dziś nie wie, że przedsiębiorcy korzystają na ich działce z tzw. służebności przesyłu. Co istotne –  z tego tytułu mogą dochodzić od przedsiębiorstw przesyłowych różnych roszczeń.

Czym jest służebność przesyłu?

Służebność przesyłu została uregulowana w art. 305¹–305⁴ Kodeksu cywilnego i obowiązuje od 3 sierpnia 2008 r.

Jest to ograniczone prawo rzeczowe ustanawiane na rzecz przedsiębiorcy, który jest właścicielem urządzeń przesyłowych, takich jak:

• linie energetyczne,
• słupy energetyczne,
• gazociągi,
• ciepłociągi,
• wodociągi,
• kanalizacja,
• światłowody oraz inne sieci przesyłowe.

Służebność uprawnia zatem przedsiębiorstwo do korzystania z cudzej nieruchomości w zakresie niezbędnym do eksploatacji urządzeń – ich konserwacji, napraw, modernizacji czy wymiany.

W zamian właściciel nieruchomości powinien otrzymać odpowiednie wynagrodzenie.

Jakie roszczenia przysługują właścicielowi nieruchomości?

Zakres roszczeń zależy od konkretnego stanu faktycznego.

Najczęściej właściciel może dochodzić:

1. Wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu

Jest to podstawowe roszczenie.

Jeżeli przedsiębiorstwo korzysta z cudzej nieruchomości i nie posiada odpowiedniego tytułu prawnego, właściciel może domagać się ustanowienia służebności przesyłu. Taką służebność ustanawia się za odpowiednim wynagrodzeniem.

Wynagrodzenie ma charakter jednorazowy, a jego wysokość ustalana jest indywidualnie. Uwzględnia się między innymi:

• powierzchnię pasa służebności,
• stopień ograniczenia prawa własności,
• przeznaczenie nieruchomości,
• możliwość jej zabudowy,
• wpływ urządzeń na wartość gruntu.

W praktyce zatem wysokość wynagrodzenia najczęściej ustala biegły rzeczoznawca majątkowy.

2. Wynagrodzenia za bezumowne korzystanie z nieruchomości

Jeżeli przedsiębiorstwo korzystało z działki bez podstawy prawnej, właściciel może dochodzić wynagrodzenia za okres wcześniejszego korzystania.

Roszczenie to ma charakter majątkowy i co do zasady przedawnia się. Wcześniej takie przedawnienie następowało po 10 latach – teraz już po 6. Dlatego nie warto zwlekać z podjęciem działań.

3. Odszkodowania

W określonych przypadkach można dochodzić również naprawienia szkody, jeżeli przedsiębiorstwo spowodowało uszkodzenia nieruchomości, utratę plonów lub ograniczyło możliwość korzystania z gruntu w sposób wykraczający poza zakres zwykłego wykonywania służebności.

Czy można żądać usunięcia słupa?

Teoretycznie właściciel może także wystąpić z roszczeniem negatoryjnym i domagać się usunięcia urządzeń z nieruchomości.

W praktyce jednak takie powództwa są uwzględniane stosunkowo rzadko. Sądy biorą pod uwagę znaczenie infrastruktury przesyłowej dla interesu publicznego oraz możliwość ustanowienia służebności przesyłu zamiast nakazania likwidacji urządzeń.

Często spór kończy się więc ustanowieniem służebności za odpowiednim wynagrodzeniem.

Zasiedzenie – najczęstszy argument przedsiębiorstw przesyłowych

Przedsiębiorstwa przesyłowe bardzo często podnoszą zarzut zasiedzenia służebności.

Jeżeli okaże się skuteczny, właściciel może utracić możliwość uzyskania wynagrodzenia za ustanowienie służebności.

Przez wiele lat sądy przyjmowały, że jeszcze przed wprowadzeniem służebności przesyłu w 2008 r. możliwe było zasiedzenie tzw. służebności gruntowej odpowiadającej treścią służebności przesyłu.

Stanowisko to powodowało, że przedsiębiorstwa energetyczne, gazowe czy wodociągowe bardzo często skutecznie broniły się przed roszczeniami właścicieli nieruchomości.

Przełomowy wyrok Trybunału Konstytucyjnego

Jednym z najczęściej podnoszonych przez przedsiębiorstwa przesyłowe argumentów jest zarzut zasiedzenia służebności. Przez wiele lat w orzecznictwie  dominował pogląd, zgodnie z którym takie zasiedzenie było możliwe. Jeżeli upłynął okres 20 lat (w dobrej wierze) lub 30 lat (w złej wierze) przez który urządzenia stały na działce, to Sądy uznawały, że doszło do zasiedzenia. Wówczas roszczenia właścicieli były oddalane.

Stanowisko to zostało jednak zakwestionowane w najnowszym orzecznictwie. Przełomowym orzeczeniem w sprawie służebności przesyłu jest wyrok Trybunału Konstytucyjnego z 2 grudnia 2025 r. (sygn. akt P 10/16). Ograniczył on możliwość zasiedzenia i w ten sposób w większym stopniu przyznaje ochronę właścicielom gruntów. Przesądził on, że firmy przesyłowe nie mogły nabyć służebności „wstecz” za okresy, kiedy instytucja ta prawnie nie istniała.

W postanowieniu z 19 marca 2026 r. (II CSKP 1045/24) Sąd Najwyższy potwierdził to stanowisko. W wyroku tym uznał, że przed wejściem w życie przepisów o służebności przesyłu (art. 305¹–305⁴ k.c.) nie mógł biec termin zasiedzenia prawa odpowiadającego treści tej służebności. W konsekwencji należy dojść do wniosku, że nie jest dopuszczalne doliczenie okresu posiadania sprzed 3 sierpnia 2008 r. do terminu niezbędnego do zasiedzenia służebności przesyłu.

W uzasadnieniu wspomnianego wyroku Sąd Najwyższy podkreślił, że służebność przesyłu została wprowadzona do Kodeksu cywilnego jako odrębny rodzaj prawa rzeczowego dopiero z dniem 3 sierpnia 2008 r. Skoro wcześniej takie prawo nie istniało, nie było możliwe jego posiadanie ani nabycie przez zasiedzenie. 

Jeżeli pogląd wyrażony w tych orzeczeniach utrwali się w kolejnych rozstrzygnięciach Sądu Najwyższego, może on znacząco ograniczyć możliwość skutecznego powoływania się przez przedsiębiorstwa przesyłowe na zasiedzenie w sprawach dotyczących urządzeń posadowionych przed 3 sierpnia 2008 r. Obecnie jest to jednak dopiero kształtująca się linia orzecznicza i dopiero kolejne orzeczenia pokażą, czy stanie się ona dominującym kierunkiem wykładni.

Jak dochodzić swoich roszczeń?

Pierwszym krokiem powinno być ustalenie sytuacji prawnej urządzeń.

W praktyce należy zweryfikować przede wszystkim:

• kto jest właścicielem urządzeń,
• czy istnieje umowa ustanawiająca służebność,
• czy wpisano służebność do księgi wieczystej,
• kiedy urządzenia zostały wybudowane,
• czy przedsiębiorstwo może powoływać się na zasiedzenie.

Dopiero po przeprowadzeniu tej analizy można określić, jakie roszczenia są zasadne.

Najczęściej postępowanie rozpoczyna się od wezwania przedsiębiorstwa do zawarcia umowy oraz zapłaty wynagrodzenia. Jeżeli strony nie dojdą do porozumienia, właściciel może wystąpić do sądu z wnioskiem o ustanowienie służebności przesyłu za wynagrodzeniem albo z pozwem o zapłatę wynagrodzenia lub odszkodowania – w zależności od okoliczności sprawy.

Kiedy roszczenia mogą okazać się niezasadne?

Nie każdy właściciel nieruchomości będzie mógł skutecznie dochodzić wynagrodzenia.

Roszczenia mogą zostać oddalone między innymi wtedy, gdy:

• przedsiębiorstwo posiada ważną umowę lub inny tytuł prawny do korzystania z nieruchomości,
• służebność została skutecznie ustanowiona,
• doszło do skutecznego zasiedzenia służebności,
• właściciel nabył nieruchomość już obciążoną ujawnioną służebnością,
• dochodzone roszczenie uległo przedawnieniu.

Każda z tych okoliczności wymaga szczegółowej analizy dokumentów oraz historii nieruchomości.

Czas nagli

Obecność słupa energetycznego, gazociągu czy innej infrastruktury przesyłowej na działce nie oznacza, że właściciel musi bezpłatnie godzić się na ograniczenie swojego prawa własności. W wielu takich przypadkach możliwe jest uzyskanie wynagrodzenia za ustanowienie służebności przesyłu, zapłaty za bezumowne korzystanie z nieruchomości lub odszkodowania.

Jednocześnie sprawy dotyczące urządzeń przesyłowych należą do najbardziej skomplikowanych sporów z zakresu prawa rzeczowego. O wyniku postępowania często decydują dokumenty sprzed kilkudziesięciu lat, treść księgi wieczystej, przebieg linii oraz aktualne orzecznictwo dotyczące zasiedzenia.

W kontekście najnowszego orzecznictwa ważne jednak aby działania podjąć w odpowiednim czasie. Zakładając, że przedsiębiorstwa przesyłowe mogą powoływać się na zasiedzenie służebności w dobrej wierze to rozstrzygający okaże się rok 2028r. Jeżeli właściciele gruntów przed tym terminem nie wystąpią z odpowiednimi roszczeniami do Sądu, wówczas upływnie okres 20 lat od wprowadzenia przepisów, regulujących służebność przesyłu. 

Jeżeli na Twojej działce znajdują się urządzenia przesyłowe, warto zlecić analizę stanu prawnego nieruchomości przed podjęciem jakichkolwiek działań. Pozwala to ocenić, czy przysługują Ci roszczenia oraz jaka strategia będzie najskuteczniejsza w sporze z przedsiębiorstwem przesyłowym.