`

Hipoteka – najskuteczniejsze zabezpieczenie wierzytelności

Klienci często pytają nas w jaki sposób najlepiej zabezpieczyć przysługująca im wierzytelność. Inwestycja, pożyczka, kredyt kupiecki. Wszędzie tam, gdzie powierzamy własny kapitał rodzi się ryzyko, że możemy go już nie odzyskać. Czy hipoteka jest remedium na wszystkie bolączki wierzycieli?

Mama mówiła „dobry zwyczaj nie pożyczaj”. Wedle tej zasady jednak świat stanąłby w miejscu i nie byłoby możliwości rozwoju. Praca na obcym kapitale to jedna z podstaw obecnej gospodarki. Czy istnieje sposób aby zniwelować ryzyko związane z  powierzaniem swoich środków osobom trzecim?skuteczne zabezpieczenie wierzytelności

Od lat powtarzamy naszym Klientom, że najlepszym sposobem zabezpieczenia wierzytelności jest hipoteka, ustanowiona na nieruchomości. Nie jest to sposób idealny, bo zaspokojenie z hipoteki bywa czasochłonne. Jest to jednak niemal jedyny sposób zabezpieczenia odporny na upływ czasu i ewentualne manipulacje dłużnika. 

Czym jest hipoteka?

Hipoteka to prawo, na mocy którego wierzyciel może żądać zaspokojenia przysługującej mu należności od każdoczesnego właściciela nieruchomości. W praktyce jest to po prostu wpis, widniejący w księgach wieczystych nieruchomości. Wpis ten informuje, że nieruchomość jest obciążona do pewnej, określonej kwoty. Wpis taki zawsze informuje kto jest wierzycielem i z jakiego stosunku wynika zadłużenie. 
 

Zalety hipoteki

  • Najważniejszą zaletą hipoteki jest to, że wierzyciela nie interesuje czy właścicielem nieruchomości nadal jest jego osobisty dłużnik. Co więcej, właściciel nieruchomości zawsze może sprzedać nieruchomość. Nawet gdyby zobowiązywał się, że tego nie zrobi to takie zobowiązanie i tak byłoby nieskuteczne. Dla wierzyciela hipotecznego nie ma bowiem znaczenia kto jest właścicielem nieruchomości. Hipoteka obciąża bowiem nieruchomość, a nie konkretnego człowieka. O właścicielu obciążonej hipoteką nieruchomości mówimy, że jest to dłużnik rzeczowy. Odpowiada on bowiem tylko z konkretnego majątku – z nieruchomości obciążonej hipoteką. 
  • Kolejnym plusem hipoteki jest, że wierzytelność hipoteczna korzysta z pierwszeństwa przed wierzycielami osobistymi właściciela nieruchomości. Co oznacza to w praktyce? Nie mniej nie więcej tylko tyle, że w przypadku licytacyjnej sprzedaży nieruchomości inni wierzyciele właściciela nieruchomości dostaną jakiekolwiek środki dopiero wtedy, gdy w całości zostanie zaspokojony wierzyciel hipoteczny.
  • Wierzyciel hipoteczny nie musi także obawiać się ewentualnych ograniczeń, jakie mogą dotyczyć nieruchomości ze względu na prawo spadkowe.
  • Do zalet tego zabezpieczenia należy także i ta, że hipoteka zabezpiecza nie tylko należność główną, ale także  mieszczące się w sumie hipoteki odsetki, koszty postępowania
  • Niekwestionowanym plusem hipoteki jest, że w przypadku podziału nieruchomości hipoteka obciąża wszystkie wydzielone części. Tu istnieją pewne przepisy, które mają przeciwdziałać nadzabezpieczeniu wierzyciela hipotecznego – ale ich wykorzystanie wymaga aktywności właścicieli wydzielonych części.
  • Wreszcie nie sposób nie wymienić wśród zalet hipoteki, że niezależnie od przedawnienia wierzytelności wierzyciel hipoteczny zawsze może dochodzić zaspokojenia z obciążonej nieruchomości. Mówiąc najprościej wierzytelność hipoteczna nie przedawnia się (ta zasada nie dotyczy świadczeń ubocznych)

 Na czym można ustanowić hipotekę?

 
Nie dla każdego oczywiste jest, że hipotekę można ustanowić nie tylko na nieruchomości. Przedmiotem hipoteki może być także:
  • użytkowanie wieczyste wraz z budynkami i urządzeniami na użytkowanym gruncie stanowiącymi własność użytkownika wieczystego;
  • spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu;
  • wierzytelność zabezpieczona hipoteką;
  • część ułamkowa nieruchomości, jeżeli stanowi udział współwłaściciela

Jak skutecznie ustanowić hipotekę?

Ustanowienie hipoteki nie jest wcale trudne. Wymaga złożenia oświadczenia woli przez właściciela nieruchomości ( to nie musi być dłużnik). Takie oświadczenie woli powinno być zawarte w akcie notarialnym. Skuteczne ustanowienie hipoteki ma jednak miejsce dopiero wówczas, gdy zostanie ona wpisana w księdze wieczystej. Bez tego wpisu w ogóle nie ma hipoteki. 

 

Na czym polega zaspokojenie z hipoteki?

Wszystkie opisane powyżej kwestie przemawiają zdecydowanie za wnioskiem, że hipoteka to bardzo dobry sposób zabezpieczenia wierzytelności. Teraz czas na nieco mniej przyjemne aspekty hipoteki. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego wcale nie należy do najprostszych. Jeżeli dłużnik osobisty nie spłaca istniejącego zadłużenia i wierzyciel musi sięgnąć po zaspokojenie z nieruchomości to musi uruchomić postępowanie egzekucyjne. Zaspokojenie wierzyciela hipotecznego  następuje bowiem w trybie egzekucji sądowej poprzez licytacyjną sprzedaż nieruchomości. Nie jest to niestety ani sposób łatwy ani szybki. Bywa też kosztowny, bo wierzyciel musi opłacić opis i oszacowanie nieruchomości. Wreszcie zaspokojenie następuje tylko w przypadku skutecznej licytacji. Nieruchomość nieatrakcyjna dla potencjalnych licytantów może nie zostać sprzedana. Wówczas wierzyciel nie otrzyma zaspokojenie. Nadal jednak będzie miał wpis hipoteczny i może z niego skorzystać za jakiś czas.
 
Odmienny sposób zabezpieczenia może mieć miejsce tylko wówczas, gdy aktualny właściciel nieruchomości nie chce utracić swojej własności i dobrowolnie spłaca zadłużenie. Czyni to oczywiście w zamian za wykreślenie hipoteki. 
 
 
 

Inne ciekawe publikacje

Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela

Prawo cywilne, Prawo nieruchomości

  Gdy nieruchomość jest w posiadaniu osoby, nie będącej jej właścicielem wówczas może ona nabyć jej własność przez zasiedzenie. Co jednak, gdy posiadaczem nieruchomości jest jej współwłaściciel? Czy może mieć miejsce zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela?

Rękojmia za wady rzeczy przy umowie sprzedaży – kompendium wiedzy

Prawo cywilne

Rękojmia za wady rzeczy jest prawem ochronnym, które przysługuje kupującemu wobec sprzedawcy rzeczy. W niniejszym artykule omówione zostaną obowiązki oraz uprawnienia stron umowy sprzedaży, w zakresie w jakim dotyczą roszczeń z rękojmi za wady rzeczy.

Nadzwyczajna zmiana stosunków – 357 (1) k.c. – szczególny przepis na nieprzewidywalne czasy

Prawo cywilne, Prawo gospodarcze

  Nieoczekiwane sytuacje są nadal możliwe. Epidemie, powodzie, pożary – zdarzenia nadzwyczajne mogą spowodować, że obowiązki wynikające z zawartych umów są trudne do wykonania. Nadzwyczajna zmiana stosunków może uzasadnić sądową modyfikację stosunku obligacyjnego.