Czy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas określony?

Najem zawarty na czas określony ma na celu ustabilizowanie stosunku najemca – właściciel. Obie strony teoretycznie wiedzą do kiedy są związane umową i ta pewność niewątpliwie jest pozytywna. Co jednak jeżeli najem nie spełnia oczekiwań lokatora lub właściciela? Czy można rozwiązać umowę najmu zawartą na czas oznaczony?

Umowę najmu można zawrzeć na czas oznaczonym tj. do określonej daty lub na czas nieoznaczony. W tym drugim przypadku stosunek najmu kończy się wówczas, gdy jedna ze stron wypowie go.  Istnieją zastrzeżone terminy – ustawowe lub umowne, które wyznaczają na ile wcześniej strona najmu musi poinformować drugą o chęci rozwiązania stosunku.

Przy umowach na czas określony zazwyczaj strony nie wprowadzają możliwości jej wypowiedzenia. Bo i po co skoro strony po to ustalają termin, aby nie martwić się możliwością wcześniejszego rozwiązania umowy. Co jednak, gdy umowa najmu nie jest satysfakcjonująca? Gdy np. lokal zupełnie nie spełnia oczekiwań najemcy albo właściciel inaczej wyobrażał sobie użytkowanie jego lokalu.

Nawet jeżeli umowa najmu nie daje odpowiedzi na pytanie jak ją rozwiązać można skorzystać z przepisów ogólnych. Przepisy odnoszą się jedynie do najpoważniejszych problemów. Drobne niedoskonałości lokalu albo tzw. „widzimisie” nie będą uprawniały do wcześniejszego rozwiązania stosunku.  

Wymieniając przyczyny, dające prawo rozwiązać umowę najmu należy je podzielić na te, które przysługują właścicielowi oraz te, które przysługują najemcy. 

Najemca będzie więc uprawniony do wcześniejszego rozwiązania umowy, jeżeli:

• rzecz najęta ma wady,  które uniemożliwiają przewidziane w umowie używanie rzeczy, a właściciel – mimo, że najemca wzywał go do usunięcia wady, nie usunął jej,

• wady  lokalu są tak poważne, że powodują ryzyko dla zdrowia lokatorów najem można rozwiązać w trybie natychmiastowym – bez wzywania do usunięcia wad

Właściciel z kolei będzie uprawniony do rozwiązania umowy jeżeli:

• najemca używa rzeczy w sposób sprzeczny z umową lub z przeznaczeniem rzeczy i mimo upomnienia nie przestaje jej używać w taki sposób; 
• najemca rzecz zaniedbuje do tego stopnia, że zostaje ona narażona na utratę lub uszkodzenie;
• najemca dopuszcza się zwłoki z zapłatą czynszu co najmniej za dwa pełne okresy płatności, przy czym jeżeli chodzi o lokal to najemca powinien najpierw pisemnie wezwać najemcę do zapłaty udzielając mu dodatkowego – 1-miesięcznego czasu na zapłatę;
• najemca lokalu wykracza w sposób rażący lub uporczywy przeciwko obowiązującemu porządkowi domowemu albo przez swoje niewłaściwe zachowanie czyni korzystanie z innych lokali w budynku uciążliwym.

Z praktycznego punktu widzenia ważne jest także, aby przed podjęciem decyzji o rozwiązaniu umowy zgromadzić dowody, potwierdzające przyczynę wypowiedzenia. Przed, bo po opuszczeniu lokalu może być już za późno. Jeżeli np. przyczyną opuszczenia lokalu przez najemcę ma być jego fatalny standard, to należy to odpowiednio udokumentować (zdjęcia, nagrania). Po fakcie właściciel może zrobić remont i trudno będzie wykazać, że istniała realna podstawa do natychmiastowego opuszczenia lokalu.