Budowa na cudzym gruncie – roszczenia przysługujące budującemu [cz.1]

 

Czy w dzisiejszych czasach, w związku ze wzrostem świadomości prawnej ludzi, jest możliwe wybudowanie czegokolwiek na nie swojej nieruchomości?

Wydaje się to niemożliwe, ale jednak  – wbrew pozorom – jest to dość powszechny problem. W takich sprawach są dwie strony: właściciel gruntu i osoba, która wybudowała budynek. Każda z tych osób ma swoje roszczenia względem drugiej. W tym artykule opiszemy uprawnienia przysługujące osobie wznoszącej budynek na cudzym gruncie.

Kiedy i jakie uprawnienia przysługują budującemu nie na swoim gruncie?

 Zgodnie z art. 231 § 1 k.c. budujący może żądać od właściciela przeniesienia za wynagrodzeniem na jego rzecz własności zabudowanej nieruchomości.

Aby takie uprawnienia przysługiwały, muszą zostać spełnione łącznie następujące warunki:

• budujący musi być samoistnym posiadaczem nieruchomości – władać nieruchomością jak właściciel;
• budujący musi pozostawać w dobrej wierze – władając nieruchomością pozostaje w błędnym, ale usprawiedliwionym okolicznościami przeświadczeniu, że przysługuje mu określone prawo
• wartość wzniesionego budynku musi przekraczać znacząco wartość zajętej pod budowę działki – chodzi o wartość rynkową (w przypadku częściowego zajęcia nieruchomości, pod uwagę bierze się wartości tych właśnie części zarówno nieruchomości jak i budynku).

Budującemu, w określonych przypadkach, może przysługiwać roszczenie o zwrot poczynionych nakładów. Podstawą jest wtedy art. 226 k.c. Prawo to zostanie omówione w innym artykule.

Jak sobie poradzić, w sytuacji gdy budynek został wybudowany w całości lub w części na nieruchomości nie stanowiącej własności inwestora?

 Są dwa sposoby na uregulowanie tej kwestii. Można podpisać u notariusza umowę przenoszącą własność nieruchomości  – opcja możliwa tylko w przypadku porozumienia między zainteresowanymi osobami. Jeśli nie ma szans na ugodowe rozstrzygnięcie spornej sprawy, pozostaje droga sądowa.

Uregulowanie sprawy w drodze postępowania sądowego

Pierwszym krokiem jest złożenie pozwu przeciwko właścicielowi. Oczywiście zakładając wcześniej próbę polubownego zakończenia sprawy, przed pozwem na pewno zostało wysłane do właściciela pismo wraz z propozycją przeniesienia własności. Jest to element ważny – w pozwie wskazać należy czy były podejmowane próby ugodowego zakończenia sporu.

Sądem właściwym będzie sąd ogólnej właściwości miejscowej, czyli położenia nieruchomości.

Z jakimi kosztami należy się liczyć?

Jak każde postępowanie sądowe, także i to wiąże się z kosztami i to najczęściej niemałymi. Na koszty będą się składały:

1. opłata od pozwu – w wysokości 5% wartości przedmiotu spory, w tym wypadku kwota ta liczona będzie od wartości nieruchomości, której własność ma być przeniesiona na powoda
2. opłata skarbowa od pełnomocnictwa – 17 zł (o ile będzie w sprawie ustanowiony pełnomocnik)
3. koszty sądowe wynikające z konieczności zasięgnięcia opinii biegłych – kilka tysięcy złotych (średnio 2-5 tys. za każdą opinię)

Jakie dowody będą przydatne w sprawie?

1. Przede wszystkim w celu ustalenia dwóch pierwszych przesłanek (samoistne posiadanie i dobra wiara posiadacza) zgłaszane są dowody osobowe, czyli z przesłuchania stron i świadków.
2. W celu ustalenia trzeciej przesłanki (wzniesienie budynku, którego wartość znacząco przekracza wartość zajętej w tym celu nieruchomości) konieczne będzie przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego do wyceny nieruchomości – biegły sporządzi operat szacunkowy. Warto pamiętać, że sporządzony operat szacunkowy jest aktualny przez 12 miesięcy. Jeśli sprawa potrwa dłużej to sąd zapewne zwróci się do stron z zobowiązaniem do wskazania, czy wnoszą o aktualizację operatu czy też nie.
3. Po wstępnym ustaleniu istnienia wszystkich przesłanek niezbędnych do wydania orzeczenia w sprawie, konieczne będzie jeszcze sporządzenie przez biegłego geodetę projektu podziału nieruchomości – o ile żądanie dotyczy przeniesienia własności części nieruchomości (projekt nie będzie potrzebny w sprawach dotyczących całej nieruchomości)

Wyrok i co dalej?

Pozytywne rozstrzygnięcie sądu, po uprawomocnieniu się wyroku, zastępuje oświadczenie właściciela o przeniesieniu na posiadacza własności nieruchomości, za ustalone wynagrodzenie. W takim przypadku pozostaje złożenie tylko wniosku do sądu wieczystoksięgowego o dokonanie wpisu w księdze wieczystej.

Negatywne rozstrzygnięcie daje podstawę do złożenia apelacji i sprawa przenosi się do sądu wyższej instancji.