Zamiana dożywocia na rentę – gdy wspólne zamieszkanie nie jest już możliwe

 

Po zawarciu umowy dożywocia nabywca nieruchomości ma obowiązek opieki nad zbywcą. Sytuacje w rodzinie jednak niekiedy tak się komplikują, że dalsze wspólne zamieszkiwanie nie jest możliwe. Sposobem na rozwiązanie problemu mogłaby być zamiana dożywocia na rentę.

Czym jest umowa dożywocia

Umowa dożywocia jest rewelacyjnym rozwiązaniem, jeżeli starsze pokolenie chce przekazać swoją nieruchomość następcom, a jednocześnie zapewnić sobie bezpieczeństwo i spokój na ostatnie lata życia. W oparciu o umowę dożywocia zbywca przenosi własność swojej nieruchomości na nabywcę. W zamian nabywca zobowiązuje się przyjąć zbywcę jako domownika. Oznacza to, że nabywca ma obowiązek zapewnienia dożywotnikowi:

• mieszkania,
• wyżywienia,
• ubrania,
• światła,
• opału.

Nadto nabywca ma obowiązek:

• pielęgnować go w chorobie,
• pomagać w bieżących problemach.

Obowiązek ten rozciąga się także po śmierci dożywotnika. Nabywca nieruchomości musi bowiem zorganizować własnym kosztem pogrzeb, odpowiadający miejscowym zwyczajom. Strony umowy mogą także wzmocnić dożywocie poprzez ustanowienie na nieruchomości użytkowania, służebności mieszkania lub innego zobowiązania do spełniania świadczeń na rzecz dożywotnika (nie wykluczając świadczeń pieniężnych).

Pogorszenie relacji w rodzinie

Na zawarcie umowy dożywocia strony decydują się najczęściej w rodzinie. Praktyka pokazuje, że zbywcami są rodzice lub dziadkowie, którzy przekazują swoją nieruchomość dzieciom, wnukom. Zazwyczaj stosunku panujące w rodzinie w chwili przekazywania nieruchomości są co najmniej dobre. Zbywcy wierzą, że w zamian za przeniesienie własności nabywcy otoczą ich należytą opieką i pomocą.

Życie jednak różnie się układa. Czasami nabywcy nieruchomości zapominają o swoim długu wdzięczności i obciążających ich obowiązkach. Co więcej, obowiązki te stają się tak uciążliwe, że nie tylko je zaniedbują, ale wręcz uprzykrzają życie dożywotnika. Niekiedy sytuacja jest odwrotna. To zbywca nieruchomości ma nadmierne i nieracjonalne oczekiwania, którym nie sposób sprostać. Do tego mogą dochodzić, pogłębiające się z wiekiem problemy z postrzeganiem rzeczywistości (np. demencja). Nie rzadko zdarza się też, że winnymi pogarszających się relacji rodzinnych są inni członkowie rodziny, niezadowoleni z dokonanego przez dożywotnika rozporządzenia (bo np. sami liczyli na spadek lub darowiznę).

Z tych lub innych powodów relacje panujące pomiędzy dożywotnikiem o zobowiązanym ulegają czasami drastycznemu pogorszeniu. Co wtedy? Czy dożywotnik i zobowiązany są na siebie skazani?

Przesłanki do wnioskowania o zamianę dożywocia na rentę

Ustawodawca przewidział taki rozwój wypadków i w tym celu wprowadził art. 913 § 1 k.c., wedle którego możliwa jest zamiana dożywocia na rentę. Instytucją uprawnioną do dokonania zamiany jest oczywiście Sąd. W sprawach tych Sąd orzeka na wniosek strony umowy dożywocia. O zamianę może więc wystąpić zarówno dożywotnik jak i zobowiązany. Aby wniosek o zamianę dożywocia na rentę został uwzględniony Sąd musi dojść do przekonania, że:

• stosunki pomiędzy dożywotnikiem a zobowiązanym są takie, że nie można wymagać, aby pozostawali nadal w bezpośredniej styczności

Wedle treści przepisu, dla uprawnienia do żądania zamiany nie ma znaczenia:

• kto jest odpowiedzialny za pogorszenie się relacji pomiędzy dożywotnikiem a nabywcą
• czy zmiana stosunków była możliwa do przewidzenia w chwili zawierania umowy
• czy zmiana stosunków ma charakter negatywny czy neutralne (np. zmiana miejsca zamieszkania nabywcy)
• kto jest zobowiązanym – nabywca pierwotny, czy osoba, która nabyła nieruchomość z obciążeniem po ustanowieniu dożywocia

Które obowiązki nabywcy względem dożywotnika mogą zostać zamienione na rentę?

Zamiana dożywocia na rentę w rzeczywistości oznacza, że obowiązki nabywcy nieruchomości zostają zastąpione świadczeniem pieniężnym. Sąd ma możliwość zamienić na rentę zarówno wszystkie uprawnienia wynikające z umowy dożywocia, jak i tylko niektóre z nich. W orzecznictwie podkreśla się jednak, że zamiana wszystkich uprawnień na rentę powinna mieć miejsce wyjątkowo. W zakresie obowiązków nabywcy leżą bowiem obowiązki wymagające:

• Osobistej styczności,
• Niewymagające świadczeń osobistych

Sądy najczęściej zamieniają na rentę jedynie te obowiązki, które wymagają osobistej styczności. Wiele z obowiązków nabywcy może być bowiem zaspokajana przez osoby trzecie (np. pielęgnacja w chorobie, wyżywienie). O tym, które z obowiązków nabywcy powinny być wykonywane osobiście zazwyczaj rozstrzyga relacja, w której umowa dożywocia była zawierana. Jeżeli relację pomiędzy stronami w chwili zawierania umowy dożywocia były bliskie wówczas uzasadnione są oczekiwania dożywotnika, że większość z jego uprawnień będzie zaspokajana osobiście przez nabywcę.

Wysokość renty stanowiącej ekwiwalent uprawnień dożywotnika

Renta, którą Sąd zasądza na rzecz dożywotnika stanowi ekwiwalent za świadczenia, z których nabywca został zwolniony. Ma stanowić ona ekwiwalent tych świadczeń. Nie jest natomiast świadczeniem, które ma przeciwdziałać niedostatkowi dożywotnika. Oznacza to, że dla ustalenia wysokości renty decydująca będzie wartość uprawnień dożywotnika, a nie określenie kwoty potrzebnej do utrzymania (jak np. alimenty).