Umowa najmu lokalu mieszkalnego – co musi się w niej koniecznie znaleźć?

 

Najem mieszkania to niemalże coś tak oczywistego jak zakupy spożywcze. W jednym i drugim przypadku dochodzi do zawarcia pomiędzy stronami umowy, tyle że skutki niewłaściwego zabezpieczenia interesów będą diametralnie inne. Umowa najmu lokalu mieszkalnego – na co zwrócić szczególną uwagę przy jej zawieraniu?

Umowa najmu lokalu mieszkalnego – niezbędne minimum

Każda umowa, aby odnosiła właściwy skutek musi zawierać co najmniej kilka elementów, tzw. essentialia negotii. Bez tych postanowień nie można uznać, że doszło do zawarcia ważnej i skutecznej umowy np. najmu lokalu.

W przypadku umowy najmu lokalu mieszkalnego, podstawowymi elementami będą:

Określenie stron umowy

Chodzi o konkretne dane: w przypadku osoby fizycznej będą to: imię i nazwisko, adres zamieszkania, numer dowodu osobistego, a przypadku firmy będą to: nazwa firmy, siedziba, NIP, REGON, osoba uprawniona do reprezentacji firmy.

Wskazanie przedmiotu umowy

Przedmiotem umowy najmu jest wydanie oddanie lokalu przez właściciela do używania najemcy oraz zobowiązanie najemcy do płacenia z tego tytułu czynszu. Należy konkretnie wskazać i opisać w jak najdokładniejszy sposób lokal.

Określenie czasu obowiązywania umowy

Umowę najmu można zawrzeć na czas określony lub nieokreślony. Warto wiedzieć, że niektóre prawa i obowiązki stron różnią się w zależności od tego czy umowa została zawarta na czas określony lub nieokreślony.

Czynsz – wysokość i termin płatności

Czynsz może być płatny w pieniądzu, albo w innych świadczeniach. Określenie czynszu może polegać na wskazaniu konkretnej kwoty lub sposobu określenia jego wysokości (np. wskazanie procent dochodu uzyskiwanego z podnajmu, lub prowadzonej działalności). Koniecznie należy określić termin płatności czynszu (bo jak inaczej stwierdzić, czy najemca pozostaje w zwłoce z zapłatą czynszu?) oraz sposób jego płatności.

Dodatkowe postanowienia

Określenie „dodatkowe postanowienia” nie oznacza, że te postanowienia są mniej ważne. Wręcz przeciwnie, niektóre z tych postanowień powinny być w każdej umowie, tyle że od ich skonkretyzowania nie zależy ważność umowy.

Postanowienia zabezpieczające interesy stron umowy najmu to np. postanowienia dotyczące:

1. praw i obowiązków najemcy – ustalenie kto odpowiada za konkretne czynności remontowe, kto za jakie naprawy ponosi koszty, czy po zakończonej umowie najmu najemca powinien „odmalować” lokal i go posprzątać?
2. praw i obowiązków wynajmującego
3. kaucji
4. opłat dodatkowych obciążających najemcę, np. media, podatek od nieruchomości, czynsz administracyjny
5. opisu stanu lokalu – wskazanie czy są jakieś wady lokalu
6. prawa najemcy do oddania lokalu osobie trzeciej w bezpłatne używanie, lub prawo najemcy oddania lokalu w podnajem
7. prawa najemcy do dokonania zmian w wystroju lokalu, czy nawet wykonania remontów
8. określenia celu na jaki będzie wykorzystywany lokal, np. do celów mieszkalnych lub do prowadzenia działalności gospodarczej
9. wskazania osób, które wraz z najemcą będą uprawnione do zajmowania czy korzystania z lokalu
10. możliwości oraz sposobów rozwiązania umowy:
    • wskazanie okresu wypowiedzenia umowy oraz ewentualnie określenie przypadków kiedy to wypowiedzenie jest możliwe (przy umowach na czas oznaczony)
    • określenie przypadków kiedy możliwe jest rozwiązanie umowy bez okresu wypowiedzenia
11. procedury wydania najemcy lokalu – określenie terminu i dokumentów potwierdzających wydanie lokalu oraz jego stan
12. procedury zwrotu lokalu po zakończeniu umowy najmu – określenie terminu i dokumentów potwierdzających dokonanie zwrotu i stan lokalu

Kształt umowy i jej obszerność zależeć będą od konkretnego stanu faktycznego oraz potrzeb wynajmującego lub / i najemcy. Każda konkretna umowa wymaga indywidualnego podejścia i doprecyzowania szczególnych postanowień zabezpieczających interesy stron umowy.