Zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela
Gdy nieruchomość jest w posiadaniu osoby, nie będącej jej właścicielem wówczas może ona nabyć jej własność przez zasiedzenie. Co jednak, gdy posiadaczem nieruchomości jest jej współwłaściciel? Czy może mieć miejsce zasiedzenie udziału w nieruchomości przez współwłaściciela?
Instytucja zasiedzenia
Posiadacz nieruchomości niebędący jej właścicielem nabywa własność, jeżeli posiada ją samoistnie, nieprzerwanie przez określony prawem czas. W przypadku posiadacza w dobrej wierze jest to okres 20 lat, a w przypadku posiadacza w złej wierze – 30.
Możliwość zasiedzenia udziału przez współwłaściciela
Co do możliwości zasiedzenia przez jednego ze współwłaścicieli udziałów pozostałych współwłaścicieli przez wiele lat w doktrynie i orzecznictwie panował spór. Przedmiotowe zagadnienie jednak od wielu lat w orzecznictwie m.in. Sądu Najwyższego jest rozstrzygany na korzyść stanowiska, iż zasiedzenie udziału w nieruchomości jest możliwe, pod warunkiem spełnienia jednak szczególnych wymogów, m.in. zamanifestowania woli posiadania określonych udziałów w nieruchomości także względem pozostałych współwłaścicieli.
Wola władania nieruchomością dla siebie
Wedle aktualnego stanowiska piśmiennictwa nabycie nieruchomości wspólnej przez jednego ze współwłaścicieli w zakresie obejmującym udziały pozostałych współwłaścicieli jest w pełni możliwe. Zasiedzenie biegnie wówczas na korzyść jednego ze współwłaścicieli przeciwko pozostałym współwłaścicielom i prowadzi do nabycia ich udziałów. Współwłaściciel nieruchomości powołujący się na nabycie przez zasiedzenie udziałów pozostałych współwłaścicieli powinien udowodnić posiadanie nieruchomości wyłącznie dla siebie. Wola władania dla siebie oznacza chęć odsunięcia pozostałych współwłaścicieli od współposiadania i współkorzystania. Władanie rzeczą wspólną przez współwłaściciela musi zatem wykraczać poza granice przysługującego mu uprawnienia do posiadania rzeczy wspólnej i korzystania z niej oraz obejmować całość nieruchomości.
Zamanifestowanie samoistnego posiadania
Posiadanie „właścicielskie” całej rzeczy przez współwłaściciela, niezbędne do zasiedzenia udziału w nieruchomości wymaga, żeby posiadacz dał wyraz temu, że zmienił (rozszerzył) zakres swego samoistnego posiadania ponad realizację uprawnienia z art. 206 k.c. Skuteczność takiej zmiany wymaga, aby uczynił to jawnie. Zamanifestowanie oznacza uczynienie czynności w sposób widoczny dla współwłaścicieli i otoczenia. Powyższe oznacza, że współwłaściciel, który pragnie zasiedzieć udział pozostałych współwłaścicieli musi podejmować czynności, które „na zewnątrz” ukazują go jako właściciela samoistnego całej nieruchomości. Takimi aktami przykładowo mogą być:
- samodzielne wzniesienie budowli, (w takim przypadku warto rozważyć także czy posiadaczowi nie będzie przysługiwało uprawnienie z art. 231 § 1 k.c., o której pisaliśmy m.in. tutaj: https://pbkb-adwokaci.pl/budowa-na-cudzym-gruncie/; https://pbkb-adwokaci.pl/budowa-na-cudzym-gruncie-roszczenia-alternatywne-przyslugujace-budujacemu-cz-2/ )
- samodzielne ogrodzenie nieruchomości,
- wykonanie przebudowy,
- przeprowadzenie remontu.
Jeżeli działania te są wykonywane tylko przez jednego z współwłaścicieli i pozostali współwłaściciele nie uczestniczą w nich, tj.:
- nie decydują w przedmiocie podejmowanych działań
- nie sprzeciwiają się podejmowanym działaniom
- nie partycypują w kosztach działań
wówczas możemy mówić o zamanifestowaniu posiadania całej rzeczy jako samoistny posiadacz.
Kroki prawne
Stwierdzenie zasiedzenia na rzecz współwłaściciela wymaga złożenia stosownego wniosku do sądu. Następnie w postępowaniu należy udowodnić, że zostały spełnione przesłanki do nabycia w drodze zasiedzenia. Opłata sądowa za wniosek o stwierdzenie zasiedzenia to 2000,00 zł.