Służebność drogi koniecznej – gdy nieruchomość nie ma odpowiedniego dojazdu

 

Właściciel nieruchomości, która nie ma dostępu do drogi publicznej może wnioskować o służebność  drogi koniecznej. Celem takiej służebności jest zazwyczaj zapewnienie odpowiedniego dojazdu do posesji. Droga konieczna może także przybrać inną formę, np. prawa przechodu.

Brak odpowiedniego dostępu do drogi publicznej

Pierwszą z przesłanek, która umożliwia żądanie ustanowienia drogi koniecznej jest brak dostępu do drogi publicznej. W dzisiejszych czasach odpowiedni dostęp uwzględnia zazwyczaj konieczność przejazdu pojazdów mechanicznych. Aby roszczenie było zasadne dostęp nie musi być całkowicie wyłączony. Przesłanką ustanowienia jest bowiem dostęp nieodpowiedni. Kwestia, że właściciel gruntu dociera do niego, np. dzięki grzeczności sąsiadów nie oznacza, że nieruchomość ma odpowiedni dostęp. Zadaniem wnioskodawcy jest, aby uzmysłowić Sądowi jaki dostęp do jego nieruchomości będzie odpowiedni.

Służebność drogi koniecznej może obejmować bowiem prawo:

• przechodu
• przegonu bydła
• przejazdu pojazdem osobowym
• przejazdy pojazdem ciężarowym

Odpowiedni dojazd winien uwzględniać potrzeby całej nieruchomości, a nie tylko jej części.

Ne będzie jednak poczytywana za brak odpowiedniego dostępu sytuacja, w której izolacja wynika z niekorzystnego usytuowania budynków na nieruchomości. Jeżeli np. właściciel nieruchomości tak posadowi budynek, że sam zagrodzi sobie dostęp do drogi publicznej, wówczas jego roszczenia o ustanowienie służebności drogi koniecznej nie będzie uzasadnione. Odpowiedni dostęp nie jest tożsamy z łatwiejszym dostępem. Celem instytucji jest uniknięcie odizolowania nieruchomości, a nie wygoda właściciela.

Jakiego wynagrodzenia za ustanowienie służebności należy się spodziewać?

Często prawo do żądania ustanowienia służebności drogi koniecznej jest postrzegane jako krzywdzące dla właścicieli nieruchomości obciążonych. Należy jednak pamiętać, że służebność drogi koniecznej, co do zasady jest ustanawiana za godziwym wynagrodzeniem. Istnieje co prawda możliwość ustanowienia służebności bez wynagrodzenia, ale tylko za wyraźną zgodą właściciela nieruchomości obciążanej. Co istotne, właścicielowi nieruchomości obciążanej należy się wynagrodzenia, chociażby nie poniósł żadnej straty.

Wynagrodzenie może przybrać charakter świadczenia

• jednorazowego
• okresowego.

Wynagrodzenie to ma stanowić ekwiwalent za znoszenie cudzego przejazdu, przechodu przez działkę. W praktyce Sąd, przy ustalaniu godziwego wynagrodzenia za ustanowienie służebności posłuży się opinią biegłego.

Jak będzie biegła służebność drogi koniecznej?

Przeprowadzenie służebności powinno nastąpić z uwzględnieniem potrzeb nieruchomości pozbawionej dostępu do drogi publicznej. Drugą z wytycznych jest jak najmniejsze obciążenie gruntów, przez które droga ma prowadzić. W praktyce, o tym jaki przebieg drogi koniecznej będzie najbardziej właściwy rozstrzyga opinia biegłego sądowego.
Pewne ograniczenia w tym zakresie wprowadza ustawodawca tam, gdzie potrzeba ustanowienia służebności wynikła np. ze sprzedaży gruntu. Wówczas należy przeprowadzić drogę konieczną przez sprzedany grunt. Tu, nadrzędną wytyczną jest, że nie można obciążać cudzej nieruchomości, jeżeli brak dostępu wyniknął z decyzji właściciela.

Jeżeli właściciel nieruchomości, która miała dostęp do drogi publicznej podzielił ją, wyzbył się wydzielonej nieruchomości, która miała dostęp do drogi publicznej  to nie może domagać się ustanowienia drogi koniecznej od innego sąsiada, niż nabywca wyodrębnionej nieruchomości.

Co do zasady, ustanowienie służebności następuje na sąsiedniej nieruchomości, która posiada dostęp do drogi publicznej. Za nieruchomość sąsiednią uważane będą jednak nie tylko grunty pozostające w fizycznej styczności. Na potrzeby służebności za nieruchomość sąsiednią uważane są także grunty, tak usytuowane, że zachodzi gospodarcza konieczność przeprowadzenia przez nie dojazdu. Ustanowienie służebności może nastąpić także na prawie użytkowania wieczystego.

Wpływ interesu społeczno-gospodarczego na ustanowienie służebności drogi koniecznej

Wedle art. 145 § 2 k.c. przeprowadzenie drogi koniecznej powinno uwzględniać interes społeczno-gospodarczy. Ta ogólna klauzula jest furtką, która umożliwia sądom dostosowanie drogi koniecznej do potrzeb sytuacji. Nie oznacza jednak prawa do oddalenia wniosku o ustanowienie służebności, gdy taka potrzeba istnieje. Interes społeczno-gospodarczy odgrywa jedynie rolę przy uzgadnianiu przeprowadzenia drogi. Tak np. Sąd Najwyższy rozstrzygnął, że osobisty konflikt sąsiadów nie stanowi przeszkody w ustanowieniu służebności.