Co zrobić gdy strona uchyla się od zawarcia umowy sprzedaży nieruchomości?

 

Warto pamiętać o tym, że przedwstępna umowa sprzedaży nieruchomości, zawarta w formie aktu notarialnego, umożliwia zabezpieczenia powstałego wskutek zawarcia umowy roszczenia o zawarcie umowy przyrzeczonej poprzez wpis stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej nieruchomości.

Podstawą prawną dla dokonania takiego wpisu jest art. 16 ustawy o księgach wieczystych i hipotece, który stanowi, że w wypadkach przewidzianych w przepisach ustawowych w księdze wieczystej poza prawami rzeczowymi, mogą być ujawnione prawa osobiste i roszczenia, w tym m.in. roszczenie o przeniesienie własności nieruchomości lub użytkowania wieczystego albo o ustanowienie ograniczonego prawa rzeczowego.

Skutkiem ujawnienia w księdze wieczystej nieruchomości ostrzeżenia o istnieniu roszczenia jest uzyskanie ochrony przed osobami trzecimi, które po dacie ujawnienia poprzez czynność prawną nabyły prawa do nieruchomości (prawo własności, hipotekę i t.p.). W praktyce tego rodzaju wniosek zazwyczaj składa w imieniu przyszłego nabywcy notariusz, który dopełnia wszelkich formalności i pobiera od stron umowy opłatę od wniosku. Na wypadek jednak gdyby złożenie powyższego wniosku nie zostało zlecone notariuszowi przy zawieraniu umowy przedwstępnej istnieje możliwość również późniejszego wnioskowania o ujawnienie roszczenia na podstawie zawartej umowy przedwstępnej.

Czasowym ograniczeniem możliwości złożenia takiego wniosku teoretycznie mógłby być art. 390 § 3 k.c., który stanowi, że roszczenia z umowy przedwstępnej przedawniają się z upływem roku od dnia, w którym umowa przyrzeczona miała być zawarta. W praktyce jednak wniosek o wpis do księgi wieczystej nieruchomości ostrzeżenia nie powinien zostać oddalony na tej podstawie, że upłynął ww. termin, a to z tego względu, że stosownie do art. 626 8 § 2 k.p.c. Sąd, rozpoznający wniosek o wpis bada jedynie treść i formę wniosku, dołączonych do wniosku dokumentów oraz treść księgi wieczystej. W świetle powyższego przepisu dokonywanie przez Sąd ustaleń w kierunku tego, czy roszczenie nie uległo przedawnieniu na skutek upływu roku od dnia w którym umowa miała być zawarta, stanowiłoby wykroczenie poza ramy formalnego badania wniosku i wchodziłoby w merytoryczną ocenę roszczenia. Na podobnym stanowisku stanął Sąd Najwyższy w orzeczeniu z dnia 8 listopada 2007r. III CSK 198/07, gdzie wskazał, że spór dotyczący przedawnienia roszczenia, podlegającego ujawnieniu w księdze wieczystej, nie może być przedmiotem rozstrzygnięcia w postępowaniu wieczystoksięgowym, ponieważ nie pozwala na to zawężona kognicja sądu w tym postępowaniu. Jej ograniczenie do zakresu określonego w art. 6268 § 2 k.p.c. wyłącza np. przeprowadzenie dowodów osobowych.

Tak więc nawet jeżeli od upływu terminu, w jakim miała zostać zawarta umowa przyrzeczona, minął rok czasu, to teoretycznie nie istnieje przeszkoda ażeby dokonać zabezpieczenia roszczenia poprzez wpis stosownego ostrzeżenia w księdze wieczystej.