Czy możliwe jest wstąpienie w stosunek najmu lokalu po bliskim, który umarł?

 

Stosunek najmu nie jest prawem dziedzicznym, w związku z tym nie jest możliwe nabycie tego prawa w drodze spadkobrania. Czy to powoduje, że osoby które mieszkały z najemcą zmuszone będą po jego śmierci opuścić lokal? Osoby takie nie zawsze pozostaną bez „dachu nad głową”. Jakie i komu zatem przysługują uprawnienia względem wynajmowanego mieszkania?

Ustawodawca przewidział pewne uprawnienia dla osób wspólnie zamieszkujących ze zmarłym w wynajmowanym przez niego mieszkaniu. Uprawnienia te jednak nie przysługują każdemu! W przepisie konkretnie wskazano przesłanki jakie muszą zachodzić, aby określony krąg osób, w określonych sytuacjach mógł skorzystać z prawa jakim jest wstąpienie w stosunek najmu.

Pozostaje odpowiedzieć na podstawowe pytania związane z zagadnieniem wstąpienia w stosunek najmu – czyli kto, kiedy i czy trzeba podjąć kroki prawne aby wstąpienie nastąpiło.

Kto może wstąpić w stosunek najmu?

Art. 691 k.c. wymienia krąg osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu, są to:

• małżonek niebędący współnajemcą lokalu
• dzieci najemcy i jego współmałżonka
• inne osoby, wobec których najemca był obowiązany do świadczeń alimentacyjnych
• osoba, która pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą

Aby dana osoba (z kategorii wymienionych powyżej) mogła wstąpić w stosunek najmu po zmarłym konieczne jest spełnienie kolejnej przesłanki, tj. osoba powinna stale zamieszkiwać ze zmarłym do chwili jego śmierci. Nie chodzi o zameldowanie tylko faktyczne zamieszkiwanie!

Kiedy następuje wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym?

Osoby uprawnione wstępują w stosunek najmu po zmarłym najemcy z chwilą jego śmierci.

Czy wstąpienie w stosunek najmu jest możliwe jeżeli tylko jeden z najemców zmarł?

Zasady dotyczące wstąpienia w stosunek najmu nie mają zastosowania w razie śmierci jednego ze współnajemców lokalu mieszkalnego – w takiej sytuacji stosunek najmu trwa dalej, tyle że stroną pozostaje żyjący współnajemca.

Na czym polega wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym?

Wstąpienie w stosunek najmu po zmarłym skutkuje wstąpieniem osoby uprawnionej w prawa i obowiązki dotychczasowego najemcy. Czyli osobę, która wstąpiła w stosunek najmu obowiązują wszelkie ustalone w umowie prawa i obowiązki najemcy. Oczywiście umowa taka może zostać przez osobę uprawnioną wypowiedziana.

W przypadku jakich lokali możliwe jest wstąpienie w przedmiotowy stosunek najmu?

Wstąpienie w stosunek najmu możliwe jest jedynie w przypadku lokali mieszkalnych, w zasadzie wszystkich. Jedyny wyjątek stanowią lokale socjalne, co do których nie ma możliwości wstąpienia w stosunek ich najmu.

Czy konieczne jest podjęcie jakichś kroków prawnych?

Generalnie, nie ma potrzeby podejmowania jakichkolwiek kroków prawnych w celu wstąpienia w stosunek najmu. Wstąpienie w stosunek najmu następuje z mocy prawa z chwilą śmierci najemcy (i po spełnieniu się pozostałych przesłanek). Kroki prawne będzie trzeba podjąć jeśli wynajmujący kwestionuje nasze wstąpienie.

Co zrobić jeśli wynajmujący kwestionuje wstąpienie w stosunek najmu?

W zasadzie wniosek o ustalenie, że dana osoba wstąpiła w stosunek najmu może pojawić się albo w postępowaniu zainicjowanym przez osobę zainteresowaną (pozew o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu) albo w postępowaniu zapoczątkowanym przez wynajmującego (sprawa o eksmisję).

Kwestie formalne związane z postępowaniem o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu (postępowanie w sprawie o eksmisję nie będzie omawiane w ramach tego wpisu):

1. postępowanie inicjuje złożenie pozwu o ustalenie wstąpienia w stosunek najmu
2. sądem właściwym jest sąd rejonowy (według miejsca zamieszkania/siedziby wynajmującego lub według miejsca położenia nieruchomości)
3. opłata stała od pozwu 200 zł
4. należy wykazać interes prawny w żądaniu ustalenia wstąpienia w stosunek najmu
5. następnie wykazać należy zaistnienie przesłanek do ustalenia wstąpienia w stosunek najmu:

• należenie do wymienionych w przepisie kategorii osób (o ile wykazanie, że dana osoba jest małżonkiem lub dzieckiem najemcy nie powinno nastręczać trudności, to wykazanie, że konkretna osoba pozostawała faktycznie we wspólnym pożyciu z najemcą (szczególnie w przypadku osób innych niż konkubenci), czy że najemca zobowiązany był względem danej osoby do świadczeń alimentacyjnych może być bardziej problematyczne, pod względem dowodowym – z takim problemem możemy się spotkać w sytuacji np. wnuka zmarłego najemcy, które stale z nim zamieszkiwał)
• stałe zamieszkiwanie ze zmarłym najemcą do czasu jego śmierci (wykazanie, że lokal zajmowany wspólnie z najemcą stanowił i stanowi nadal centrum spraw życiowych osoby żądającej ustalenia, np. prowadzenie gospodarstwa domowego, wychowywanie dzieci itd.). Stałego zamieszkiwania nie można mylić z zameldowaniem!
• roszczenie nie ulega przedawnieniu

Co stanie się jeśli nie ma żadnej osoby uprawnionej do wstąpienia w stosunek najmu?

Brak osób uprawnionych do wstąpienia w stosunek najmu lokalu mieszkalnego powoduje, że stosunek ten wygasa.