Budowa na cudzym gruncie – roszczenia alternatywne przysługujące budującemu [cz.2]

 

Wpis ten będzie kontynuacją poprzedniego wpisu, w którym omawialiśmy roszczenia przysługujące budującemu nieruchomość na cudzym gruncie i postaramy się w nim przybliżyć inny rodzaj roszczeń przysługujących budującemu – tzw. roszczenia alternatywne, których wybór, co do zasady, przysługuje inwestorowi. Wyjątek stanowi sytuacja, gdy właściciel już złożył pozew przeciwko posiadaczowi o przeniesienie własności nieruchomości za odpowiednim wynagrodzeniem – wtedy pierwszeństwo ma roszczenie właściciela o wykup.

Jakie roszczenia przysługują budującemu?

Budujący może wybrać, czy będzie żądał przeniesienia własności zajętej pod budowę nieruchomości, czy też skorzysta z uprawnień określonych w art. 226 k.c., tj. będzie żądał zwrotu poczynionych na nieruchomość nakładów. Na marginesie można też wskazać uprawnienie (art. 227 k.c.) do przywrócenia stanu poprzedniego i „zabrania” przedmiotów, które budujący połączył z rzeczą – co akurat w takich stanach faktycznych wiązałoby się z koniecznością dokonania rozbiórki budynku (nie jest to zatem optymalne rozwiązanie – może rodzić samo w sobie sporo kłopotów i być kosztowne).

Kiedy  i jakich nakładów może dotyczyć obowiązek zwrotu?

NAKŁADY KONIECZNE

Aby móc żądać zwrotu nakładów koniecznych, muszą zostać spełnione łącznie warunki:

• żądający zwrotu jest samoistnym posiadaczem
• żądający zwrotu pozostaje w dobrej wierze
• nakłady, których zwrotu żąda nie mają pokrycia w korzyściach jakie uzyskał z rzeczy żądający zwrotu

Ta część art. 226 k.c. w zasadzie nie będzie miała znaczenia z punktu widzenia sytuacji, o której piszemy, czyli budowy na cudzym gruncie – zgodnie z orzecznictwem nie można traktować jako nakładu koniecznego budowy całego budynku, jego rozbudowy albo modernizacji. Jako taki nakład może być dla przykładu uznane wykonanie instalacji wodno-kanalizacyjnej, łazienki czy instalacji centralnego ogrzewania.

INNE NAKŁADY

Dla budującego na cudzym gruncie znaczenie będzie miała druga część przepisu, która określa w jakich przypadkach można żądać zwrotu innych nakładów.

Kiedy można żądać zwrotu innych nakładów?

 Zgodnie z tym przepisem innych nakładów można żądać o ile nakłady:

• zwiększają wartość rzeczy w chwili jej wydania właścicielowi
• nie zostały poczynione po dowiedzeniu się przez posiadacza o wytoczeniu przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy

Kiedy nie można żądać zwrotu innych nakładów?

 Na marginesie dodać warto, że zwrotu innych nakładów nie może żądać:

• samoistny posiadacz w złej wierze – może on żądać zwrotu tylko nakładów koniecznych i to tylko w sytuacji gdyby właściciel wzbogaciłby się bezpodstawnie jego kosztem
• samoistny posiadacz w dobrej wierze od momentu dowiedzenia się o wytoczeniu przez właściciela przeciwko niemu powództwa o wydanie rzeczy – może on żądać zwrotu tylko nakładów koniecznych

Co może być uznane za inny nakład?

 Innym nakładem jest właśnie budowa budynku, czy też inne nakłady inwestycyjne na nieruchomości (np. urządzenie nowego ogrodzenia i zainstalowanie automatycznej bramy wjazdowej, czy urządzenie sadu).

Budowa budynku w większości przypadków zwiększa wartość zabudowanej nieruchomości – najczęściej jest to znaczny wzrost wartości.

Jak obliczyć wartość nakładów?

 Zasadą jest, że wartość nakładów oblicza się według stanu oraz cen z chwili wydania rzeczy właścicielowi.

Do obliczenia wartości nakładów nieodzowne będzie zwrócenie się do specjalisty od wyceny nieruchomości (w postępowaniu sądowym konieczne będzie zasięgnięcie opinii biegłego do wyceny nieruchomości). Wartość nakładów to będzie wartość o jaką wzrosła wartość nieruchomości z tytułu jej zabudowania budynkiem.

W jaki sposób uregulować kwestię rozliczenia nakładów?

 Możliwości na uregulowanie sprawy rozliczenia nakładów są w zasadzie dwie (niemalże jak zawsze). Albo nastąpi to w drodze porozumienia pomiędzy właścicielem i budującym – po prostu dokonają stosownego rozliczenia (budujący wyda nieruchomość, zaś właściciel zwróci budującemu wartość poczynionych nakładów). Albo trzeba będzie zainicjować postępowanie sądowe – złożyć pozew o zapłatę.