Rękojmia za wady rzeczy przy umowie sprzedaży – kompendium wiedzy

Rękojmia za wady jest prawem ochronnym, które przysługuje kupującemu wobec sprzedawcy rzeczy. W niniejszym artykule omówię obowiązki oraz uprawnienia stron umowy sprzedaży, w zakresie w jakim dotyczą roszczeń z rękojmi za wady rzeczy. Na wstępie warto zaznaczyć, że uprawnienia te będą kształtowały się różnie w zależności od tego czy sprzedaż nastąpiła na rzecz konsumenta albo nie-konsumenta.

Czym jest wada rzeczy sprzedanej?

Możemy wyszczególnić dwa rodzaje wady rzeczy. Pierwsze z nich, to wady fizyczne rzeczy, drugie, to wady prawne.

Wady fizyczne rzeczy

Wada fizyczna rzeczy to najogólniej mówiąc niezgodność rzeczy sprzedanej z umową. Rzecz dotknięta będzie wadą fizyczną, jeżeli:

nie ma właściwości, które rzecz tego rodzaju powinna mieć ze względu na cel w umowie oznaczony albo wynikający z okoliczności lub przeznaczenia;
nie ma właściwości, o których istnieniu sprzedawca zapewnił kupującego, w tym przedstawiając próbkę lub wzór;
nie nadaje się do celu, o którym kupujący poinformował sprzedawcę przy zawarciu umowy, a sprzedawca nie zgłosił zastrzeżenia co do takiego jej przeznaczenia;

Wady prawne rzeczy

Rzecz kupiona posiadać będzie wadę prawną, jeżeli jest obciążona prawem osoby trzeciej, a także jeżeli ograniczenie w korzystaniu lub rozporządzaniu rzeczą wynika z decyzji lub orzeczenia właściwego organu

Chwila powstania wady

Ustalenie chwili w jakiej powstała wada jest niezmiernie ważną okolicznością w sprawie o roszczenia z rękojmi. Zgodnie bowiem z art. 559 kodeksu cywilnego: Sprzedawca jest odpowiedzialny z tytułu rękojmi za wady fizyczne, które istniały w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego lub wynikły z przyczyny tkwiącej w rzeczy sprzedanej w tej samej chwili.

Ciężar dowodu wykazania wady rzeczy

W procesie sądowym, zgodnie z ogólną zasadą wynikającą z art. 6 KC, to powód będzie musiał wykazać za pomocą przedstawionych w procesie dowodów, że w istocie rzecz, którą nabył od sprzedającego ma wadę fizyczną. Zazwyczaj w tego rodzaju sprawach do wyjaśnienia tego czy rzecz ma wadę fizyczną konieczne będzie zawnioskowanie o przeprowadzenie dowodu z opinii biegłego sądowego, który wypowie się w tej kwestii. Istnieją jednak w tym zakresie wyjątki, które wynikają wprost z przepisów kodeksy cywilnego i działają na korzyść konsumentów.

Domniemanie istnienia wady w zakupionej rzeczy

Przepisy kodeksu cywilnego przewidują domniemania prawne działające na korzyść kupującego w przypadku, gdy był nim konsument. Najważniejsze z nich wyrażone zostało w art. 556² KC. Przepis ten stanowi, że jeżeli kupującym jest konsument, a wada fizyczna została stwierdzona przed upływem roku od dnia wydania rzeczy sprzedanej, domniemywa się, że wada lub jej przyczyna istniała w chwili przejścia niebezpieczeństwa na kupującego. Jest to ważna dla konsumentów norma prawna, która zapobiega nagminnemu powoływaniu się przez sprzedawcę, na to, że wada powstała przez niewłaściwe użytkowanie rzeczy przez kupującego.

Jednak co ważniejsze, dzięki tej normie prawnej, w procesie cywilnym powód, jeżeli występował w umowie jako konsument, zwolniony będzie z obowiązku udowodnienia istnienia wady oraz chwili jej powstania.

Oczywiście domniemanie to może zostać obalone przez pozwanego. Nastąpi to wówczas, gdy pozwany wykaże, że wada nie istniała w chwili zakupu rzeczy. W praktyce będzie to bardzo trudne do udowodnienia.

Możliwość umownego wyłączenia prawa z rękojmi

Prawo do ograniczenia albo wyłączenia rękojmi za wady aktualizuje się wyłącznie w tych umowach sprzedaży, w których kupującym jest przedsiębiorca. W przypadku, gdy nabywcą jest konsument, rękojmia za wady nie może zostać umownie ograniczona lub wyłączona, chyba, że przepis szczególny przewiduje taką możliwość.

Uprawnienia z rękojmi – czyli czego domagać się może kupujący

Kupujący w pierwszej kolejności może żądać obniżenia ceny albo odstąpienia od umowy, chyba że sprzedawca niezwłocznie i bez nadmiernych niedogodności dla kupującego wymieni rzecz wadliwą na wolną od wad albo wadę usunie. Ograniczenie to nie ma zastosowania, jeżeli rzecz była już wymieniona lub naprawiana przez sprzedawcę albo sprzedawca nie uczynił zadość obowiązkowi wymiany rzeczy na wolną od wad lub usunięcia wady.

Jeżeli kupującym jest konsument, może zamiast zaproponowanego przez sprzedawcę usunięcia wady żądać wymiany rzeczy na wolną od wad albo zamiast wymiany rzeczy żądać usunięcia wady, chyba że doprowadzenie rzeczy do zgodności z umową w sposób wybrany przez kupującego jest niemożliwe albo wymagałoby nadmiernych kosztów w porównaniu ze sposobem proponowanym przez sprzedawcę. Przy ocenie nadmierności kosztów uwzględnia się wartość rzeczy wolnej od wad, rodzaj i znaczenie stwierdzonej wady, a także bierze się pod uwagę niedogodności, na jakie narażałby kupującego inny sposób zaspokojenia.

Ograniczenie prawa do odstąpienia

Ważną informacją dla kupującego, który chce skorzystać z rękojmi i odstąpić od umowy sprzedaży, jest to, że z prawa tego może skorzystać wyłącznie wówczas, gdy zakupiona rzecz dotknięta jest wadą istotną. Jeżeli rzecz dotknięta jest wadą nieistotną odstąpienie będzie uznane za nieskuteczne. W takich przypadkach pozostaje mu prawo domagania się naprawy rzeczy, wymiany rzeczy na nową albo obniżenie ceny sprzedaży.

Obowiązek sprzedawcy ustosunkowani się do żądania kupującego

Kolejnym wzmocnieniem praw konsumenckich jest przewidziane w art. 561⁵ kodeksu cywilnego domniemanie prawne. Wynika z niego, że jeżeli sprzedawca nie ustosunkował się w terminie 14 dni do żądania wymiany rzeczy, usunięcia wady albo oświadczenia o obniżeniu ceny, które zgłosił kupujący, będący konsumentem, to uznaje się, że sprzedawca uznał to żądanie. Reguła ta przeciwdziała ignorowaniu przez sprzedawcę zgłaszanych przez kupującego żądań na etapie przedsądowym. Co ważniejsze, zapewnia konsumentowi wygranie sprawy sądowej, w razie zignorowania przez sprzedawcę jego reklamacji z tytułu rękojmi.

Termin stwierdzenia wady

Odpowiedzialność sprzedawcy uzależniona jest od terminu stwierdzenia wady. W przypadku gdy przedmiotem umowy sprzedaży jest rzecz, która nie jest nieruchomością, termin ten wynosi 2 lata. W przypadku, gdy przedmiotem sprzedaży była nieruchomość termin ten wynosi 5 lat. Istotne przy obliczeniu tego terminu jest precyzyjne określenie czasu wystąpienia dwóch okoliczności. Mianowicie dnia, w którym rzecz sprzedana została wydana kupującemu oraz dnia, w którym kupujący stwierdził wadę. Przy zakupie nieruchomości czas pomiędzy wydaniem mieszkania (domu) kupującemu (podpisanie protokołu odbioru), a podpisaniem umowy sprzedaży u notariusza może wynosić nawet kilka miesięcy. Pięcioletni termin stwierdzenia wady rozpoczyna się dzień po dniu przekazania nieruchomości kupującemu (przekazanie kluczy), a nie od dnia następującego po dniu podpisana umowy sprzedaży nieruchomości.

Termin na wytoczenie powództwa przed sądem

Roszczenie o usunięcie wady lub wymianę rzeczy sprzedanej na wolną od wad przedawnia się z upływem roku, licząc od dnia stwierdzenia wady. Jeżeli kupującym jest konsument, bieg terminu przedawnienia nie może zakończyć się przed upływem terminów do stwierdzenia wady, o których mowa w poprzednim akapicie. Oznacza to, że kupujący, który nie był konsumentem, najpóźniej w ciągu roku od stwierdzenia wady powinien złożyć w sądzie pozew dotyczący jego roszczeń z rękojmi. Jeżeli kupującym był konsument, a przedmiotem zakupu była nieruchomość, powinien on złożyć pozew do końca 5 letniego terminu stwierdzenia wady. Gdy rzecz sprzedana konsumentowi nie była nieruchomością, powinien on najpóźniej do końca 2 letniego terminu stwierdzenia wady złożyć w sądzie pozew.

Artykuł powstał we współpracy z wrocławską kancelarią prawną https://szymalazaremba.pl/