Sprzedaż nieruchomości – Jak minimalizować ryzyka i zagrożenia z tym związane?

 

Planujesz sprzedać nieruchomość? Jeżeli nie masz w tym dużego doświadczenia możesz być nieświadomy tego z jakim ryzykiem może wiązać się taka transakcja. Przygotowaliśmy kilka bezcennych rad, które pozwolą uniknąć Ci wielkiej pomyłki i zaoszczędzić sporo nerwów.

Najistotniejszą kwestią z punktu widzenia sprzedającego nieruchomość jest wypłacalność nabywcy. Jeżeli nieruchomość jest kupowana za „gotówkę” (w rzeczywistości najczęściej mamy do czynienia z przelewem), to ryzyko niezapłacenia jest oczywiście najmniejsze. W takim przypadku pozostaje jedynie zatroszczyć się o to, aby przelew z rachunku nabywcy został wykonany we właściwym momencie. Moment taki to każda chwila przed podpisaniem umowy przenoszącej własność. Z punktu widzenia sprzedającego przelew może zostać wykonany nawet na kilka dni przed terminem aktu notarialnego, choć w praktyce

rzadko który nabywca będzie na to skłonny. Najczęściej stosowanym rozwiązaniem jest uiszczanie należności już u notariusza (biura notarialne zazwyczaj udostępniają w tym celu sprzęt komputerowy), przed podpisaniem odczytanej i zaakceptowanej przez obie strony umowy. Aby uzyskać całkowitą pewność, że zlecenie przelewu będzie skuteczne można wcześniej dowiedzieć się z jakiego rachunku bankowego nabywca będzie płacił za nieruchomość i na kilka dni przed terminem czynności notarialnej założyć rachunek w tym samym banku. Takie posunięcie rodzi ten skutek, że przelane środki w chwili zlecenia od razu trafią na konto sprzedającego. Wykluczone są więc jakiekolwiek wątpliwości, co do kwestii posiadania wystarczających środków przez nabywcę, bądź cofnięcia wykonanej dyspozycji przelewu.

Większym ryzykiem dla sprzedającego może okazać się sytuacja, w której nieruchomość finansowana jest z kredytu bankowego.

Rzadko spotykaną praktyką jest w tej chwili aby bank wypłacał środki na zakup nieruchomości na podstawie umowy przedwstępnej. Co prawda umowa kredytu pomiędzy bankiem a nabywcą zostaje zawarta przed sprzedażą nieruchomości, jednakże uruchomienie transzy kredytu następuje dopiero po zawarciu umowy przenoszącej własność, a często także po spełnieniu wielu dodatkowych obowiązków przez nabywcę. I tu zacząć mogą się problemy, na które sprzedający nie będzie miał żadnego wpływu, a od których zależy czy rzeczywiście uzyska zapłatę z udzielonego kredytu. Skoro bowiem postanowienia umów kredytowych uzależniają uruchomienie środków z kredytu od zrealizowania przez nabywcę dodatkowych obowiązków takich jak:

• zawarcie rozlicznych umów ubezpieczenia,
• zawarcie umów cesji na rzecz banku,
• ustanowienie na rzecz banku zabezpieczeń,
• czy w reszcie złożenie przez nabywcę dyspozycji, co do wypłaty transzy,

to faktyczne przelanie należności, pomimo ważnej umowy kredytowej, nie jest pewne . Te warunki, których spełnienie leży iście w gestii nabywcy stanowią niewątpliwie ryzyko po stronie sprzedającego. Wystarczające jest bowiem, aby nabywca wykazał się minimalną złą wolą, a kredyt nie zostanie uruchomiony, a zapłata za sprzedaną nieruchomość nie nastąpi.

Po stronie sprzedającego w sytuacji takiej niewątpliwie powstanie zasadne roszczenie o zapłatę. Cóż z tego jednak, skoro nabywca może okazać się niewypłacalny.

Co zrobić, aby zminimalizować ryzyka związane z finansowaniem zakupu nieruchomości z kredytu bankowego?

Po pierwsze, należy żądać okazania umowy kredytowej, bądź zaświadczenia banku, które potwierdzałoby warunki wypłaty kredytu.

W umowie kredytowej należy w pierwszej kolejności zbadać jakie są zapisy dotyczące wypłaty środków, a w szczególności sposobu ustalania rachunku na który nastąpi przelanie środków. Aby interesy sprzedającego były należycie zabezpieczone wypłata środków z rachunku powinna nastąpić bezpośrednio na jego rachunek, określony bądź wprost w umowie kredytowej, bądź poprzez odniesienie do rachunku, który zostanie wskazany w treści aktu notarialnego. Koniecznym jest także, aby umowa z bankiem precyzyjnie określała cel finansowania, poprzez dokładne wskazanie nieruchomości (numer działki, położenie, numer księgi wieczystej, powierzchnia). To pozwoli uniknąć zagrożenia, że nabywca zawrze w jednym czasie kilka umów, na które zabraknie mu środków z kredytu.  Wskazane byłoby także uzyskanie od nabywcy zobowiązania, iż nie wypowie zawartej umowy kredytu przed wypłatą środków na rzecz nabywcy (po tej dacie wypowiedzenie pozostaje bez konsekwencji dla sprzedającego).

Standardowo stosowanym zabezpieczeniem przy zawieraniu umowy sprzedaży nieruchomości z odroczonym terminem płatności jest w tej chwili tzw. poddanie się egzekucji na podstawie art. 777 § 1 pkt 4 lub 5 k.p.c.

Praktyka ta daje sprzedającemu pewne „bonusy” przy dochodzeniu należności, sprowadzające się do ułatwienie procedury zmierzającej do uzyskania tytułu wykonawczego. W przypadku uzyskania oświadczenia dłużnika o poddaniu się egzekucji wierzyciel musi bowiem jedynie skierować wniosek o nadanie klauzuli wykonalności do Sądu, po której uzyskaniu może sprawę przekazać komornikowi. Zabezpieczenie to jednak nie daje żadnej pewności, co do tego czy egzekucja okaże się skuteczna.

Dużo bardziej pożytecznym zabezpieczeniem byłoby postanowienie, które dawałoby sprzedawcy gwarancję, co do tego, że będzie istniał majątek, z którego możliwe będzie zaspokojenie należności.

Takim instrumentem prawnym mogłaby być oczywiście hipoteka, ustanawiana na sprzedawanej nieruchomości. Pewnym problemem technicznym może być to, że zazwyczaj kredyty udzielane na zakup nieruchomości przybierają formę kredytów hipotecznych, gdzie bank staje się wierzycielem hipotecznym, na tzw. pierwszym miejscu hipotecznym. Powyższe nie stanowi jednak żadnej przeszkody, aby należność sprzedającego zabezpieczyć na dalszym miejscu hipotecznych, np. drugim (za bankiem). W praktyce nie powinno to stanowić problemu dla Banku, bowiem wierzyciel hipoteczny, ustanowiony na dalszym miejscu niż bank w żaden sposób nie zagrażałby pozycji banku, który korzystałby z pierwszeństwa zaspokojenia. Gdyby natomiast okazało się, że umowa kredytowa z jakichkolwiek względów nie doszła do skutku, a bank nie wypłaciłby środków, wówczas hipoteka ustanowiona na rzecz Banku straciłaby rację bytu, a sprzedający uzyskałby rzeczywiste zabezpieczenie swoich roszczeń i gwarancję, że nabywca nie sprzeda nieruchomości osobie trzeciej, wyzbywając się w ten sposób majątku, mogącego stanowić przedmiot egzekucji.