Pomoc dla najemców lokali w galeriach handlowych – propozycje ustawodawcy

 

W związku z rozprzestrzenianiem się koronawirusa, pojawiają się nowe obostrzenia oraz nowe pomysły jak pomóc przedsiębiorcom. Zakaz handlu w dużych galeriach handlowych spowodował niemałe kłopoty dla najemców. Jaką pomoc dla najemców lokali w galeriach handlowych zaproponował ustawodawca?

Podstawy prawne

Od momentu ogłoszenia pandemii wydawana jest ogromna liczba aktów prawnych: ustaw, rozporządzeń, zarządzeń i innych. Kluczowe z punktu widzenia tematu pomocy dla najemców lokali w galeriach handlowych będą:

• rozporządzenie Ministra Zdrowia z dnia 13 marca 2020 r. w sprawie ogłoszenia na obszarze Rzeczypospolitej Polskiej stanu zagrożenia epidemicznego
• ustawa z dnia 31 marca 2020r. o zmianie ustawy o szczególnych rozwiązaniach związanych z zapobieganiem, przeciwdziałaniem i zwalczaniem COVID-19, innych chorób zakaźnych oraz wywołanych nimi sytuacji kryzysowych oraz niektórych ustaw

Szczegóły dotyczące przepisów

Na podstawie rozporządzenia z dnia 13 marca 2020r. wprowadzono od dnia 14 marca 2020r. zakaz handlu w obiektach handlowych o powierzchni większej niż 2000 m.kw.

Zakaz dotyczy:

• handlu detalicznego:
  a) wyrobami tekstylnymi
  b) wyrobami odzieżowymi
  c) obuwiem i wyrobami skórzanymi
  d) meblami i sprzętem oświetleniowym
  e) sprzętem radiowo-telewizyjnym lub sprzętem gospodarstwa domowego
  f) artykułami piśmiennymi i księgarskimi
• prowadzenia działalności gastronomicznej i rozrywkowej.

Zakaz ten został utrzymany pomimo uchylenia stanu zagrożenia epidemicznego i wprowadzenia stanu epidemii.

Na podstawie przepisów tzw. tarczy antykryzysowej wprowadzono rozwiązania pomocowe dla najemców lokali w galeriach handlowych, którzy na skutek zakazu handlu nie mogą prowadzić normalnie swojej działalności. Celem udzielenia takiej pomocy państwa, miało być zminimalizowanie kosztów najemców. Tj. aby w trakcie obowiązywania zakazu handlu, nie musieli oni ponosić kosztów związanych z wynajmowaniem powierzchni handlowej. Zresztą pierwszy projekt ustawy przewidywał zwolnienie tych najemców z obowiązku zapłaty 90% kwoty czynszu najmu. Z jednej strony byłaby to pomoc dla najemców, z drugiej wynajmujący otrzymaliby przynajmniej jakąś część czynszu. Pomysł ten uległ jednak zmianie i obowiązujące przepisy przewidują inne rozwiązanie. Chociaż – jak się wydaje – intencja pozostała bez zmian.

Pomoc dla najemców lokali w galeriach handlowych

W obowiązujących przepisach, kwestię pomocy najemcom lokali w galeriach handlowych reguluje art. 15 ze „tarczy”. Przepis ten przewiduje, że wzajemne zobowiązania stron umowy najmu wygasają w okresie obowiązywania zakazu prowadzenia działalności w dużych galeriach. Dodatkowo, na najemcę nałożony został obowiązek złożenia wynajmującemu bezwarunkowej i wiążącej oferty woli przedłużenia obowiązywania umowy najmu.

Wygaśnięcie, czy jednak zawieszenie zobowiązań?

Przepis rodzi niestety wątpliwości interpretacyjne po stronie samych zainteresowanych. Czy zobowiązania wzajemne wygasają, czy może ulegają jedynie zawieszeniu? Czy skoro mowa o wzajemnych zobowiązaniach, to czy chodzi tylko o zwolnienie z czynszu, czy też wynajmujący może żądać opróżnienia i wydania lokalu lub dokonania innych rozliczeń?

Jak ma wyglądać pomoc stronom umowy najmu?

Pomoc powinna być udzielona zarówno najemcy jak i wynajmującemu. Jednak każda ze stron otrzyma ją w innej formie. Pomocniczo przy interpretacji przepisu należy wykorzystać także treść uzasadnień do projektów. To właśnie z nich możemy wyczytać jaka była intencja ustawodawcy.

Pomoc dla najemcy

Szczególny nacisk położony został na pomoc najemcom. Zresztą nie ma większych wątpliwości, że ustawodawcy chodziło o to, by najemcy nie musieli ponosić kosztu z tytułu najmu lokalu w czasie kiedy faktycznie nie mogą w nim prowadzić sprzedaży.

Pomoc dla wynajmującego

Pomoc dla wynajmującego ma polegać na tym, że umowa może ulec przedłużeniu. Przedłużenie ma być na dotychczasowych warunkach o okres, w którym obowiązywał zakaz oraz o kolejne 6 miesięcy. Dzięki tej pomocy wynajmujący będzie miał zabezpieczone dochody na kolejne miesiące po ustaniu zakazu. Rozwiązanie jest korzystne z punktu widzenia niepewności na rynku najmu powierzchni w galeriach i ryzyka kryzysu, a tym samym braku chętnych na wynajem lokalu.

Bezwarunkowa i wiążąca oferta

Gwarantem rozwiązań pomocowych na wynajmującego ma być obowiązek złożenia przez najemcę bezwarunkowej i wiążącej oferty przedłużenia umowy najmu. Jeśli najemca nie złoży takiej oferty, nie będzie uprawniony do skorzystania z prawa zawieszenia czynszu najmu. Co oznacza, że w takiej sytuacji wynajmujący będzie mógł żądać od najemcy zapłaty czynszu najmu na normalnych zasadach za okres obowiązywania zakazu. Oczywiście uprawnienie wynajmującego do żądania zapłaty czynszu powstanie dopiero, gdy najemca nie złoży oferty. Najemca może ofertę złożyć w terminie do 3 miesięcy od dnia uchylenia zakazu.

Czy wynajmujący może żądać wydania lokalu?

Intencją ustawodawcy było jedynie czasowe zawieszenie wzajemnych zobowiązań stron umowy najmu i to zobowiązań generujących koszty. Z ust. 2 przedmiotowego przepisu wynika, że od momentu uchylenia zakazu umowy najmu obowiązują w dotychczasowym kształcie. A w związku z tym strony będą związane zaciągniętymi zobowiązaniami. W związku z czasowym charakterem wygaszenia zobowiązań stron oraz faktem, że pozostawienie lokalu w posiadaniu najemcy nie będzie generowało po stronie wynajmującego kosztów, należałoby uznać żądanie wydania lokalu za nieuzasadnione. Zresztą wynajmujący nie miałby szans także uzyskać dochodów z wynajmu lokalu osobie trzeciej. Po pierwsze umowa najmu obowiązuje, po drugie trudno żeby znalazł się jakiś innych chętny na wynajem lokalu, w którym nie można prowadzić działalności. Wydaje się, że najlepszą opcją będzie porozumienie między stronami umowy najmu. W interesie obydwu stron jest utrzymanie i kontynuacja współpracy. Pomimo zakazu handlu strony mogą postanowić, że najemca wykorzysta lokal w innym celu, np. jako magazyn. Wtedy strony mogą ustalić na ten okres kwotę czynszu. Rozwiązań jest sporo, a ich zastosowanie w praktyce wymaga jedynie dobrej woli stron umowy i wzajemnego zrozumienia.

Rozwiązania pomocowe wynikające z tzw. tarczy, a inne przepisy

Przewidziane formy pomocy dla stron umowy najmu nie uchybiają właściwym przepisom kodeksu cywilnego.

O możliwościach wynikających z k.c. można przeczytać tutaj: wygaśnięcie zobowiązania w sytuacji, gdy stało się niemożliwe do wykonania, a żadna ze stron nie ponosi za to winy oraz możliwość modyfikacji zobowiązania z uwagi na nadzwyczajną zmianę stosunków.